คอลัมน์หนังสือพิมพ์กระแสหุ้น

Investment Society by Sukit Udomsirikul

Property Monthly Watch : Another super hi-end condominium project spurs market value

สำหรับการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ SCRI ยังคงให้น้ำหนักที่ “NEUTRAL” และประเมินว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีจะเห็นการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมาก ทั้งประเภทแนวราบที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันในปี 2552 เพื่อใช้สิทธิประโยชน์ลดหย่อนด้านภาษีและคอนโดมิเนียมทั้งระดับบนและระดับกลาง เนื่องจากคาดว่าระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากที่เดือน ก.ย. ที่ผ่านมาดัชนีอยู่ในระดับที่สูงที่สุดในรอบ 17 เดือน นอกจากนี้ ปัจจัยเร่งการตัดสินใจซื้อสำหรับผู้บริโภคบางกลุ่มที่มีความพร้อมคือ การปรับราคาขายของที่อยู่อาศัยในปี 2553 ที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนการผลิตและวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 10M/52 ที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลง 30.7% จาก 10M/51 โดยมีสัดส่วนของโครงการประเภทแนวราบต่อแนวสูงเท่ากับ 65 : 35 ขณะที่ในเชิงของมูลค่าลดลงเพียง 0.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าระดับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของ 10M/52 ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 3.7 ล้านบาทสูงกว่าปี 2551 ที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยเพียง 2.8 ล้านบาท เนื่องจากในปี 2552 ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับ Super Hi-End ที่ปิดใหม่ 2 โครงการมูลค่าแต่มีมูลค่าถึง 15,000 ล้านบาท  

SCRI ประเมินว่าความเสี่ยงของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มเห็นชัดเจนมากขึ้นในช่วงต้นปี 2553 โดยเฉพาะแรงกดดันจาก ราคาน้ำมัน ในตลาดโลกและอุปสงค์ของวัสดุก่อสร้างในประเทศจากโครงการไทยเข้มแข็ง ที่ส่งผลให้วัสดุก่อสร้างเริ่มปรับราคาเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะมีเริ่มมีผลทำให้อุปสงค์ของที่อยู่อาศัยชะลอตัวเล็กน้อยในช่วง Q2/52 อย่างไรก็ตาม SCRI ยังคงเลือก  QH เป็น Stock Pick ของกลุ่มจากความแข็งแกร่งของโครงการใหม่และการเติบโตของผลประกอบการ

§         10M/52 จำนวนและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลง 30.7% และ 0.6% ตามลำดับ : Agency for Real Estate Affair (AREA) เปิดเผยจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของ 10M/52 ที่เท่ากับ 38,440 หน่วยลดลง 30.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสัดส่วนของโครงการประเภทแนวราบต่อแนวสูงเท่ากับ 65 : 35 ขณะที่ในเชิงของมูลค่าเท่ากับ 142,684 ล้านบาทลดลงเพียง 0.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและมีมูลค่าของโครงการประเภทคอนโดมิเนียมเท่ากับ 46% ใกล้เคียงกับ 10M/51 ที่สัดส่วน 45%

§         SCRI คงประมาณการที่อยู่อาศัยปี 2552 ที่จำนวนเท่ากับ 48,500 หน่วยมูลค่า 160,000 ล้านบาทแต่มีมุมมองเป็นบวกต่อมูลค่าที่อาจจะมีมากกว่าคาดเล็กน้อย : SCRI คงประมาณการตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ปี 2552 ที่เท่ากับ 48,500 หน่วยลดลงจากปีก่อน 32% yoy โดยหน่วยเปิดขายใหม่ใน 10M/52 คิดเป็น 79.3% ของประมาณการ ขณะที่มูลค่าตลาดคาดไว้ที่ 160,000 ล้านบาท ลดลง 13% yoy และมูลค่าตลาดของ 10M/52 คิดเป็น 89% ของประมาณการซึ่ง SCRI มีมุมมองเป็นบวกต่อมูลค่าของตลาดที่จะเปิดขายใหม่ซึ่งอาจจะมากกว่าที่ประเมินไว้เล็กน้อย

§         จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เดือน ต.ค. เพิ่มขึ้น 20.4% mom แต่ลดลง 10.7% yoy หน่วยประเภททาวน์เฮาส์เติบโต mom มากที่สุด :ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของเดือน ต.ค. 2552 มีจำนวนเท่ากับ 5,192 หน่วยเพิ่มขึ้น 20.4% mom แต่ลดลง 10.7% yoy โดยมีสัดส่วนของหน่วยที่เป็นโครงการแนวราบต่อแนวสูงที่ 79 : 21 นอกจากนี้หน่วยประเภททาวน์เฮาส์มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 193% mom และสัดส่วนของส่วนที่เปิดขายใหม่มากถึง 43% รองลงมาคือบ้านเดี่ยวที่จำนวนเพิ่มขึ้น 100% momและมีสัดส่วนหน่วยเท่ากับ 30.6% ซึ่ง SCRI ประเมินว่าโครงการแนวราบที่เปิดขายมากขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ในช่วงสิ้นปีที่บางส่วนต้องการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันกับการใช้ประ โยชน์ลดหย่อนภาษี 300,000 บาทที่จะหมดอายุในปีนี้

§         มูลค่าตลาดเท่ากับ 23,549 ล้านบาทเติบโต 14% mom และ 62% yoy กว่า 54% เป็นมูลค่าจากโครงการคอนโดมิเนียม : มูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเดือน ต.ค. 2552 เท่ากับ 23,549 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนสูงถึง 54% สวนทางกับจำนวนที่เปิดขายใหม่ เนื่องจากมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Super High-End คือ The Ritz Carlton Residence Bangkok ที่มีระดับราคาขายเฉลี่ย 31 – 220 ล้านบาทต่อหน่วยมูลค่าโครงการประมาณ 10,500 ล้านบาทรวมทั้งหมด 194 ยูนิตและจะเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยที่ 77 ชั้น

§         ราคาขายเฉลี่ยเดือน ต.ค. เท่ากับ 4.54 ล้านบาทลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบเดือนที่ผ่านมาแต่สูงกว่าเฉลี่ยของ 10M/52 : ระดับราคาขายเฉลี่ยของเดือน ต.ค. ได้รับการถ่วงน้ำหนักจากจำนวนทาวน์เฮาส์ที่เปิดขายใหม่ที่มีจำนวนมากแต่ราคาขายส่วยใหญ่เกาะกลุ่มที่ระดับ 1-2 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนน้อยแต่มีราคาขายสูง ส่งผลให้ระดับราคาขายเฉลี่ยเท่ากับ 4.54 ล้านบาทลดลงจากเดือน ก.ย. ที่ 4.8 ล้านบาทแต่สูงกว่าเฉลี่ย 10M/52 ที่ 3.7 ล้านบาทต่อหน่วย

§         ยอดขายเฉลี่ยเดือน ต.ค. เท่ากับ 14% ลดลงจากเดือน ก.ย. ที่ 38% โดยยอดขายในทุกประเภทอ่อนตัวลง : ยอดขายของสินค้าใหม่ในเดือน ต.ค. 2552 มียอดเฉลี่ยเท่ากับ 14% โดยยอดเฉลี่ยของทุกประเภทที่อยู่อาศัยลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับเดือน ก.ย. ซึ่งอาคารพาณิชย์ลดลงมากที่สุดที่ 24% รองลงมาคือคอนโดมิเนียม ลดลง 19% และบ้านแฝดลดลง 4%

§         ความเสี่ยงของกลุ่มจากราคาน้ำมันในตลาดโลกจะกดดันมากขึ้นในปี 2553 และจะส่งผลให้ ราคาขายเฉลี่ยจะปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 5% : SCRI ประเมินว่าในช่วงที่เหลือของปีและปี 2553 ปัจจัยการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในตลาดโลกจะเป็นปัจจัยหลักที่กดดันการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงการปรับเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก และซีเมนต์ โดยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะสะท้อนไปที่ราคาขายของปี 2553 ที่โดยเฉลี่ยคาดว่าจะสูงกว่าราคาขายของปีนี้ไม่ต่ำกว่า 5% นอกจากนี้หากไม่มีการต่ออายุการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง SCRI ประเมินว่าจะเกิดอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยชะลอตัวและผลประกอบการของผู้ประกอบการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบริษัทที่ไม่มีที Backlog รองรับจะเกิดความผันผวนใน Q2/53

§         SCRI คงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมที่ “NEUTRAL” และเลือก QH เป็น Stock Pick  : SCRI ประเมินว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีจะเห็นการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมาก ทั้งประเภทแนวราบที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันในปี 2552 เพื่อใช้สิทธิประโยชน์ลดหย่อนด้านภาษีและคอนโดมิเนียมทั้งระดับบนและระดับกลาง เนื่องจากคาดว่าระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากที่เดือน ก.ย. ที่ผ่านมาดัชนีอยู่ในระดับที่สูงที่สุดในรอบ 17 เดือน SCRI ยังคงเลือก QH เป็น Stock Pick ของกลุ่ม

§         QH : คาดปี 2552 และ 2553 จะเติบโตต่อเนื่อง จากระดับยอด Presale ที่ยังคงได้รับการตอบรับที่ดีทั้งโครงการประเภทแนวราบและคอนโดมิเนียมซึ่งจะเป็นปัจจัยต่อยอดการเติบโตของผลประกอบการทั้งในปีนี้และปี 2553 SCRI มีมุมมองที่เป็นบวกต่อ QH และมีการปรับประมาณการปี 2553 โดยรวมสมมุติฐานของการรับรู้รายได้คอนโดมิเนียม Q หลังสวน ใน Q4/53 ประมาณ 25% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดที่ 3,500 ล้านบาท จะส่งผลให้รายได้ปี 2553 คาดเท่ากับ 14,653 ล้านบาทเติบโต 35.2% yoy และเพิ่มขึ้นจากเดิม 9% ขณะกำไรสุทธิคาดที่ 2,034 ล้านบาทเติบโต 29% yoy เพิ่มขึ้นจากเดิม 8% SCRI ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของ QH ด้วยวิธี P/BV ที่ 1.8 เท่าได้ราคาที่เหมาะสมในปี 2553 เท่ากับ  3.40 ต่อหุ้น คงคำแนะนำ “ซื้อ”

สุดท้ายขอให้ทุกท่านโชคดีและพบกันใหม่สัปดาห์หน้า