ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย จัดทำรายงาน DDproperty Property Market Outlook ประจำปี 2563 เพื่อวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวมข้อมูลดัชนีราคา (Price Index) ดัชนีอุปทาน (Supply Index) ภาพตลาดที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ทั้งตลาดซื้อ-ขาย รวมไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Sentiment) ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา เพื่อนำมาวิเคราะห์ต่อยอดและคาดการณ์แนวโน้มของตลาดในช่วง 6-12 เดือนข้างหน้า ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภค ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้เข้าใจถึงสถานการณ์ อีกทั้งยังช่วยให้สามารถวางแผนหรือตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

สำหรับการรายงานครั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย้อนหลัง 10 ปี เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นภาพรวมของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มล่วงหน้าไปอีก 10 ปี เพื่อให้ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้เช่า ได้เห็นภาพการเติบโตและวิวัฒนาการต่าง ๆ ได้อย่างเป็นรูปธรรมและชัดเจน ซึ่งมีผลต่อการวางแผนการลงทุนในระยะยาว

เจาะลึกรอบทศวรรษที่ผ่านมา

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่านับตั้งแต่กรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้า BTS ให้บริการเมื่อปี 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เมื่อปี 2547 ก่อนจะขยายไปสู่เส้นทางอื่น ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และบริเวณโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด รูปแบบการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ จากเดิมที่เป็นรูปแบบแนวราบ เริ่มปรับเปลี่ยนเป็นแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า

โดยช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมืองจะล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์

ทั้งนี้ สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผลักดันให้ผู้ที่รายได้ไม่มากนักต้องออกไปอยู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น โดยราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% หมายความว่ารายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม ขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น โดยปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง

นอกจากนี้ยังพบว่า ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างมากซึ่งส่งผลทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ คือ มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งส่งผลให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ จากข้อมูลของ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่า โดยเฉลี่ยหนี้จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยสัดส่วนคนเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงอายุ จากข้อมูลของ สศช. พบว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31-40 ปี

ทั้งนี้ จากการสำรวจมุมมองผู้ซื้อหรือผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ (DDProperty Consumer Survey) จากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 865 คน พบว่า

80% มีความเห็นว่าอสังหาฯ ไทยแพงเกินไป

78% มองว่าราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นเร็ว

67% กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติทำให้ราคาสูง

63% ไม่สามารถคาดการณ์ภาวะตลาดอสังหาฯ ได้

56% มีขั้นตอนอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด

แนวโน้มตลาดในทศวรรษต่อไป

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะใจกลางเมือง อ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 ซึ่งคาดว่า หลังจากมีการประเมินรอบใหม่อีกครั้งราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% ปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (สีลม, เพลินจิต, พระราม 1, วิทยุ) โดยราคาตลาดจะได้เห็นราคาที่สูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน

รูปแบบที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองยังคงเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งมีความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากกว่าโครงการรูปแบบอื่น เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งในปี 2570 ที่เป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร จะได้เห็นภาพคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นภาพการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) และคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ

ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน มีการนำระบบปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่าง ๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ ตอบรับทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุเพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ยังจะเห็นภาพการ Joint Venture ระหว่างผู้พัฒนาโครงการ หรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ด้านนวัตกรรมต่าง ๆ ทั้งไทยและต่างชาติ อาทิ ญี่ปุ่นและจีนมากขึ้น ซึ่งข้อดีคือผู้ซื้อจะได้สินค้าที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานระดับสากลมากขึ้น

แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการออกแบบมาตรการที่จะช่วยให้ผู้ที่ยังไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้

ย้อนหลังแลหน้าตลาดบ้านเมืองไทย ในมุมมองเศรษฐกิจ

สำหรับมุมมองด้านเศรษฐกิจ ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) เผยว่า การเติบโตของอสังหาฯในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่าธรรมชาติเล็กน้อย แต่ก็กล่าวได้ว่าการเติบโตสอดคล้องกับ ภาวะเศรษฐกิจและอัตราเจริญเติบโตของประชากร แต่การเติบโตตามธรรมชาติของภาค อสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มจะเติบโตลดลงตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนประชากรลดลง

ทั้งนี้เนื่องจากปัจจัยที่เคยเป็น เอสเคิร์ฟ ที่กระตุ้นอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการเติบโต ของเมือง การเติบโตของอสังหาฯ แนวรถไฟฟ้า  การท่องเที่ยว การค้าชายแดน รวมถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศ ต่างลดความร้อนแรงลง โดยเฉพาะ 4 ปัจจัยแรก ส่วนปัจจัยเรื่องกำลังซื้อต่างชาติ ยังคงมีความหวังที่จะกระตุ้นได้อีก เพราะยังมีความต้องการซื้อ ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง สหรัฐ  แต่ติดเงื่อนไขเกี่ยวกับความมั่นคง ที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ ซึ่งต้องมีการศึกษา ข้อมูลรายระเอียดก่อนที่จะมีมาตรการหรือนโยบายอะไรออกมาในอนาคต

ดังนั้นภาครัฐควรที่จะสร้างเอสเคิร์ฟ ตัวใหม่สนับสนุน ไม่ว่าจะเป็น โครงข่ายมอเตอร์เวย์ โครงข่ายทางรถไฟ รถไฟความเร็วสูง การเชื่อมโยง กับระบบขนส่ง ภาคท่องเที่ยวและโครงการอีอีซี ให้เกิดขึ้น  เนื่องจากในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า ตั้งแต่ปี 2562-2571 คาดว่าการเติบโตจะลดลง อยู่ที่ ระดับ 1.5-3.0% โดยที่จีดีพีคาดว่าจะเติบโต 2.1-3.7%

ส่วนการที่รัฐออกมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ถือเป็นมาตรการระยะสั้น ไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ๆ ซึ่งรัฐบาลควรหามาตรการระยะยาวหรือนำเงินไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจระยะยาวมากกว่า แม้ว่าในธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหุ้นกำไรลดลงแต่ยังมีกำไรมหาศาล หากมาตรการรัฐออกมาเวิร์คจริง ทำไมผู้ประกอบการไม่ทำเองแสดงว่ามาตรการที่ออกมาไม่คุ้มค่าที่จะทำ สะท้อนกลับมาว่า สิ่งที่ภาครัฐทำคงให้ผลที่จำกัดไม่คุ้มค่าลงทุน

สถานการณ์หนี้ครัวเรือนในมุมมองเครดิตบูโร

ขณะที่นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัดหรือ เครดิตบูโร ได้ให้ข้อมูลว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น นานขึ้น และมากขึ้น โดยพบว่า

หนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทย เพิ่มขึ้นกว่า 25% ภายใน 10 ปี

ไทยมีหนี้ครัวเรือนสูงเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้และสูงกว่าฮ่องกง

จำนวน 50% ของคนไทยอายุ 30 ปี มีหนี้ และ 1 ใน 5 ของคนกลุ่มช่วงอายุ 29 ปี เป็นหนี้เสีย (NPL)

คนไทยมีหนี้มากขึ้น จากคนไทย 21 ล้านคนที่เป็นหนี้ มี 3 ล้านคน หรือ 15.9% เป็นหนี้เสีย

คนไทยเป็นหนี้นานขึ้น แม้เกษียณอายุแล้ว หนี้ก็ยังไม่หมด โดยคนอายุ 60-69 ปี มีหนี้เฉลี่ย 453,438 บาท/ราย และคนอายุ 70-79 ปี มีหนี้เฉลี่ย 287,932 บาท/ราย

ดังนั้น จำนวนหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นขณะนี้ จึงน่าเป็นห่วงในหลายประเด็น ทั้งการที่หนี้มีอัตราการเติบโตเร็วกว่า GDP รวมถึงหนี้เช่าซื้อรถยนต์ และที่น่ากังวลมากคือ ปัญหาคนอายุน้อยเป็นหนี้เสียมากในกลุ่มเจนวาย แม้จะมีมาตรการคุมบัตรเครดิตกับสินเชื่อส่วนบุคคล

ที่สำคัญคือ หนี้ครัวเรือนยังส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาที่นอกจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจแล้ว ยังพบว่ากลุ่มที่มีปัญหาหนี้เสีย (NPL) ในระดับสูงและมีความเปราะบางที่จะกิดภาวะหนี้เสีย คือกลุ่มเจนวาย หรือกลุ่มคนอายุตั้งแต่ 22-39 ซึ่งกลุ่มนี้มีสถิติการเป็นหนี้เสีย สูงถึง 20% กลุ่มเบบี้บูม อายุ 55-73 วัยใกล้เกษียณแต่ยังใช้หนี้ไม่หมด และกลุ่มเริ่มทำงานใหม่ ที่มีหนี้จากรถยนต์ และบัตรเครดิต ด้วยเหตุนี้จึงเห็นด้วยกับการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้มาตรการแอลทีวี ต่อเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ

Written by :

กระแสหุ้นออนไลน์

 

Comments

B

i

u

Quote

Code

List

List item

URL

Name *
Code   
ChronoComments by Joomla Professional Solutions

Submit Comment