Investment Society by Sukit Udomsirikul

Property Sector : The Special Business Tax and Transfer fee Extension

ข่าวอ้างอิงจากนสพ. ฉบับหนึ่งระบุถึงการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โดย  (1) ให้ต่ออายุการลดหย่อนภาษีเงินได้ 300,000 บาทสำหรับผู้ที่ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2553 ซึ่งมาตรการดังกล่าวเดิมจะหมดอายุวันที่ 31 ธ.ค. 2552  (2) ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราเหลือ 0.11% และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนองอัตรา 0.01% จะหมดอายุในเดือนมีนาคม ปี 2553 โดยจะเสนอให้ ครม. อนุมัติภายในสิ้นเดือน ธ.ค. 2552

SCRI ประเมินว่าหากมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจริง จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย มีค่าใช้จ่ายที่ลดลงรวมประมาณ 6% ซึ่งยังไม่รวมการลดหย่อนภาษีเงินได้ 3 แสนบาทและดอกเบี้ยเงินกู้ 1 แสนบาท อย่างไรก็ตาม SCRI คาดจะทำให้แนวโน้มของอุปสงค์ใน Q1/53 ไม่โดดเด่นเนื่องจากผู้บริโภคจะเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป โดยปัจจัยรอบข้าง เช่น แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการปรับราคาขาย คาดจะเป็นประเด็นที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ดีกว่า SCRI ยังคงน้ำหนักลงทุนที่ QH / PS / SPALI

• หากมีการต่ออายุมาตรการลดหย่อนจริงผู้ประกอบการจะเป็นฝั่งที่ได้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายที่ประหยัดได้มากกว่าผู้บริโภค : SCRI ประเมินว่าหากมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปีโดยสุดท้ายแล้วจะทำให้มาตรการจะหมดอายุในเดือน มี.ค. 2554 ผู้ที่จะได้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายที่ลดลงมากถึง 4.19% จะยังคงเป็นฝั่งผู้ประกอบการ ขณะที่ผู้บริโภคจะประหยัดได้เพียง 1 – 2% บวกกับการลดหย่อนของภาษีเงินได้ที่สูงสุด 300,000 บาทและดอกเบี้ยเงินกู้ 100,000 บาท
• ภาพรวมตลาดปี 2553 อุปสงค์ใน Q1/53 จะไม่โดดเด่น และทำให้ทั้งปี 2553 จะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป คาดแนวราบและคอนโดมิเนียมขนาดเล็กจะได้ประโยชน์สูงสุด : เมื่อมีการต่อมาตรการไปอีก 1 ปี SCRI ประเมินว่าจะทำให้ระดับของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจะไม่ก้าวกระโดดเมื่อเปรียบเทียบกับการไม่ต่ออายุของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากไม่เกิดการเร่งโอนใน Q1/53 ซึ่ง SCRI ประเมินว่าจะทำให้แนวโน้มของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2553 จะเปลี่ยนทิศทางเป็นค่อย ๆ ฟื้นตัวตั้งแต่ช่วง 1H/53 เป็นต้นไป และหน่วยประเภทแนวราบและคอนโดมิเนียมขนาดเล็กจะได้ประโยชน์จากมาตรการมากที่สุดด้วยระยะเวลาในการสร้างและโอนที่สั้นกว่า 15 เดือน
• คาดจะเริ่มเห็นการปรับราคาขายตั้งแต่ 1H/52 : ถึงแม้ว่าปีหน้าจะมีการมีการต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการมีแนวโน้มจะประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากกว่าผู้บริโภค แต่ SCRI ประเมินว่าการประหยัดดังกล่าวจะไม่สามารถหยุดยั้งการปรับราคาขายขึ้นของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2553 ได้ เนื่องจากปี 2551 – 2552 ในช่วงที่อุปสงค์อ่อนตัวลงแต่ผู้ประกอบการมีสินค้างคงเหลือขาย ผู้ประกอบการได้มีการลดราคาขายและทำการส่งเสริมการขายเพื่อระบายสินค้าคงค้างออกไป และหลังจากนั้นมีการสะสมสินค้าคงค้างน้อยลงเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ ดังนั้น ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2553 เป้นกลุ่มที่สะท้อนต้นทุนที่แท้จริงซึ่งจะโดนกดดันด้วยระดับของราคาน้ำมันและวัสดุขาขึ้น ซึ่งจะทำให้มีปรับราคาขายไม่ต่ำกว่า 5%  
• ปี 2553 โครงการเปิดขายใหม่โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมคาดจะร้อนแรงจากการสนับสนุนของความเชื่อมั่นผู้บริโภค : SCRI ประเมินว่าทิศทางของที่อยู่อาศัยแบบแนวราบจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปในปี 2553 สวนทางกับกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ถึงแม้อาจจะไม่สามารถได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่คาดว่าเห็นการเปิดตัวที่ก้าวกระโดดทั้งในเชิงของมูลค่าและราคาขายซึ่งจะได้ปัจจัยสนับสนุนจากระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ดีขึ้น ในปี 2552  SCRI คาดตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ปีที่เท่ากับ 53,000 หน่วยลดลง 22% yoy ขณะที่มูลค่าตลาดคาดไว้ที่ 180,000 ล้านบาทซึ่งเป็นมูลค่าที่ใกล้เคียงกับปี 2551 ที่ 184,000 ล้านบาท ขณะที่ปี 2553 คาดมูลค่าจากกลุ่มคอนโดมิเนียมจะผลัดดันให้มูลค่าตลาดถึง 200,000 ล้านบาทได้
• 11M/52 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ลดลง 21.5% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 1.1% : Agency for Real Estate Affair (AREA) เปิดเผยจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของ 11M/52 ที่เท่ากับ 47,886 หน่วยลดลง 21.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสัดส่วนของโครงการประเภทแนวราบต่อแนวสูงเท่ากับ 53 : 47 ขณะที่ในเชิงของมูลค่าเท่ากับ 164,588 ล้านบาทเติบโต 1.1% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและมีมูลค่าของโครงการประเภทคอนโดมิเนียมเท่ากับ 48% ใกล้เคียงกับ 10M/51 ที่สัดส่วน 46%
• ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ 9M/52 เติบโต 1.4% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและแนวโน้มปี 2553 คาดจะเติบโตต่อเนื่อง :  ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ใน 9M/52 มีจำนวนเท่ากับ 60,177 หน่วยเติบโต 1.4% จาก 9M/51 โดยปัจจัยที่ทำให้เกิดการเติบโตคือการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมที่มีมากถึงกว่า 30,000 หน่วยหรือคิดเป็นกว่า 49% ดังนั้น SCRI ยังคงประมาณการที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในปี 2552 ที่เท่ากับ 75,000 หน่วยลดลง 9% yoy คาดแนวโน้มปี 2553 จะฟื้นตัวประมาณ 5% เป็นเท่ากับประมาณ 79,000 หน่วย
• Housing Demand Index เดือนปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 5 และสูงที่สุดในรอบ 18 เดือน : ในเดือน ต.ค. 2552 มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยรายงาน ดัชนีความต้องการการซื้อบ้าน  (Housing Demand Index) ที่เท่ากับ 76.5 จุด ปรับตัวเป็นบวกติดต่อกันเป็นเดือนที่ 5 และเป็นระดับที่สูงที่สุดในรอบ 18 เดือน นอกจากนี้ ดัชนีความต้องการการซื้อที่อยู่อาศัยในเดือน ต.ค. ซึ่งเปลี่ยนแปลงเป็นบวก เป็นการเปลี่ยนแปลงที่สวนทางกับระดับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง 0.2 จุด mom โดยการเปลี่ยนแปลงของ 2 ดัชนีเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งแรกในรอบ 4 ปีกว่า
• เน้นลงทุนในกลุ่มที่โตเพิ่มขึ้นและเก็งกำไรกลุ่มที่ผลประกอบการพลิกเป็นบวก : ผลจากการปรับประมาณการโดยใช้สมมุติฐานของการต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์(ตารางด้านล่าง) ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นจะแบ่งเป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ คือ

1)     EPS เติบโตต่อเนื่อง คือ QH / PS / LPN

2)     EPS พลิกจากติดลบเป็นบวก คือ AP / LH / SPALI

3)     EPS ยังคงติดลบแม้มีมาตรกาช่วย คือ SIRI

สุดท้ายขอให้ทุกท่านโชคดีและพบกันใหม่สัปดาห์หน้า

Written by :

พิราบขาว

 

Comments

B

i

u

Quote

Code

List

List item

URL

Name *
Code   
ChronoComments by Joomla Professional Solutions

Submit Comment