TMB Analytics หรือ ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย (TMB) รายงานว่า จากประสบการณ์ฟองสบู่แตกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยหลังวิกฤตปี 2540 ทำให้คนไทยเริ่มให้ความสำคัญและระวังการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบัน ข่าวการเปิดตัวโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมใหม่มีให้เห็นบ่อยครั้ง อีกทั้งราคาก็เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็วจนน่าตกใจโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และยิ่งหลังผ่านวิกฤตเศรษฐกิจโลกในช่วงปี 2551-2552 เศรษฐกิจเอเชียที่นำโดยจีนกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งเป็นที่จับตามองจากนักลงทุนทั่วโลก เงินทุนจากทุกสารทิศหลั่งไหลเข้าสู่เอเชียทั้งในตลาดเงินและตลาดทุนไม่เว้นแม้แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์   ทำให้ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นประเด็นที่ควรต้องหยิบยกขึ้นมาพิจารณากันอีกครั้ง

 ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ขึ้นแท่นครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่แทนบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน  จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนสูงกว่าร้อยละ 50 ในปี 2553 ขณะที่ในปี 2548 มีเพียงร้อยละ 3.5 แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยนมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน

ราคาคอนโดระดับกลางและระดับบน  ในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่มากที่สุด หากนับย้อนตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 50   ถึงแม้วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2551-2552 ทำให้ราคาบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดมิเนียมระดับล่าง อ่อนตัวลงอย่างชัดเจน  แต่ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนกลับสวนทางโดยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการศึกษาของ “TMB Analytics” หรือ “ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ TMB” พบว่าคอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบนในปัจจุบัน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 แบบจำลองที่ได้จากการพิจารณาข้อมูลต่างๆ เช่น สินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัตราการเข้าพัก (Take-up rate) อัตราดอกเบี้ย ระดับรายได้ สัดส่วนยอดขายต่ออุปทาน เป็นต้น ทำให้เราสามารถประมาณค่าหามูลค่าพื้นฐานของราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มต่างๆ ได้   โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างมีมูลค่าต่ำกว่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 6  ซึ่งสอดคล้องกับภาวะในตลาดที่คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาแพงในแหล่งชุมชนหรือแหล่งธุรกิจ หรือตามแนวรถไฟฟ้าที่มักจะได้รับความนิยมค่อนข้างมาก ต่างกับกลุ่มราคาถูกที่ได้รับความสนใจน้อยกว่า

“TMB Analytics” หรือ “ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ TMB” มองว่าราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังถือว่าสูงเกินกว่ามูลค่าพื้นฐานเพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแล้วส่งผลกระทบกระจายในวงกว้างอย่างเช่นปี 2540 นั้นยังคงห่างไกล   แต่อย่างไรก็ดี  อย่าได้ชะล่าใจกันจนเกินไปเพราะการที่ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าพื้นฐานนั้น  ย่อมแสดงถึงสัญญาณฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวขึ้น  อีกทั้งเม็ดเงินทุนต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มไหลเข้าจำนวนมหาศาลจะเป็นปัจจัยเร่งการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากยิ่งขึ้น    ในขณะที่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างรวดเร็วราวกับดอกเห็ด ก็ช่วยเพิ่มความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลงได้อย่างรวดเร็วในอนาคต

นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง เรามองว่าเนื่องจากข้อจำกัดด้านข้อมูลของไทยเกี่ยวกับตลาดคอนโดที่ยังไม่ครบถ้วนและครอบคลุมเพียงพอ ทำให้ราคาที่นำมาใช้ประเมินมีโอกาสต่ำกว่าความเป็นจริงที่ปรากฏในตลาดขณะนี้ จึงมีความเป็นไปได้อย่างมากที่ความเสี่ยงต่อฟองสบู่ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นอาจจะสูงกว่าที่เราประเมิน  ดังนั้น หากไม่ระมัดระวังในการลงทุนหรือเก็งกำไรกันอย่างไม่ลืมหูลืมตา   สุดท้ายอาจเจ็บตัวกันถ้วนหน้า

Written by :

กระแสหุ้นออนไลน์

 

Comments

B

i

u

Quote

Code

List

List item

URL

Name *
Code   
ChronoComments by Joomla Professional Solutions

Submit Comment